我来回答吧。我是上海的 虹桥商务区的一个新小区的第一届业委会主任！参与了业委会的筹备工作。
按照规定小区交付和入住过半即可成立业委会。所涉及的政府部门 ：居委会、房办
如果是新楼盘，一般由开发商或物业来递交申请。然后成立业委会筹备组。走常规的流程即可。
比较关键的地方是：业委会的成员几个底线、 不能有违章搭建 以上三条任何一条都没有资格入选。
在业委会成立之前的物业都属于前期物业，是由早期的大业主（开发商）通过公开招投标选取的。业委会一旦成立，就必须对前期物业的存续做出召开业主大会来表决是否续签或者公开招投标。
业委会的成立最大的好处，是把维修基金给激活，像我们小区之前都是存在政府部门的某个账号，业委会成立之后转存银行，每年的利息就有30万朝上。 有了维修基金对整个社区公共区域的维修改造可以提上日程，而且物业会直接感觉到压力，业主也有一个投诉的渠道，也有一个对物业的制约渠道！
成立业委会最大的难度在于业主的参与程度，我们的经验发现，大部分的人都是键盘帝，口号说的很好，让他来投个票都觉得烦。事不关己高高挂起，一旦有事就责备你！国人其实是不太关注自己的权利的，都希望别人来出头给自己争取权利。
我想提醒的是：业委会不是一个决策机构，只是业主大会的执行机构。需要牵扯的精力太多，以我为例，基本每周 30个工作小时的时间被业委会耽误，而且是义务劳动。而且很多时候，不被理解。
如果你的社区是年轻人占主导的社区，业委会的工作还可以参与一下，如果是中老年占主导，敬而远之吧！ 当然如果你如果觉得这是一个社会历练的机会，这是非常好的，可以接触各方面的人，各个年龄段的人，小小的社区浓缩了整个社会，会让你对整个世界有全新的认识。
业主和物业的矛盾都是简单的 ，最大的难度阻力其实是业主内部！ 楼上有位回复非常好 ：
你要真的做了，会发现往往矛盾并非是在业主和物业之间，而是在业主与业主之间。
我不知道业主委员会这个事物在之前算不算合法，但在今天已经可以明确地说，业主委员会这个事物违法了。它没有明确是代表谁、在谁的领导下来监督和管理物业，没有体现党是领导一切的。
正确的做法是小区建立党委，在每栋楼每个单元建立党支部，以党的名义领导小区、领导和监督物业公司的业务。通过组织生活会的方式来讨论和决定小区的管理事项如物业费定价、公共基金使用、养狗管理、门禁安保松紧度、陌生人口登记等。
业主委员会名不正言不顺，物业可以不鸟业主委员会。但物业敢不鸟党委吗？建立小区党委，就是明确物业公司必须接受党的领导，是党委的下级。有了小区党委，有了支部建在单元上，有了组织生活，还怕小区居民一片散沙斗不过物业公司吗？
看到好像有些同学想当然了，就随便写几句吧，权当晾头发时的无聊吹牛，不当之处请见谅。
（成立过程中需要的资料、具体流程各个地方会有差异，需要咨询当地主管部门。）
重大事项的决定很多时候是需要召开业主大会投票表决的，并非是业委会单方面可以决定
业委会不是万能的，业委会能做成什么事，取决于带头的人的毅力、手段甚至是目标，永远不会取决于大多数围观的业主，说句难听的，围观的人永远只能被带着走并且他们也乐于有人开路跟着走。
@吴雷转载的那篇，之前在别的地方看过，确实经典案例。但是里面写的前期几届业委会的成员，明显对业委会的职责和一些相关法律条文解读和运用不到位。
》（用于备案和公示以后业委会要干些什么事之类的），里面可以约定多少金额的资金业委会能直接授权使用的，这样的话一般的小钱就不需要经过业主大会投票表决，只有超过该约定金额后才需要召开业主大会表决。
又比如小区的零碎事务，其实业委会主要的职责是监督物业，很多细碎的小事在业委会没有建立威信之前是可以不理睬的，当然，拒绝的手段就看业委会带头人了，否则，会陷入泥沼不可自拔，最后被累死却什么事都没干成。（这种往往出现在脸皮薄思路又不清晰的委员身上，觉得业委会就是什么事都帮业主干的，其实真的不是，真的可以拒绝的。）
成立业委会的过程是相当漫长而痛苦的（我们前后花了一年多的时间），成立之后的琐事更是一堆，如果你的目标不够明确，方式不合适，那还真不如不成立，不然的话，成立后发现自己左右不是人，那更没意思。
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需要有立场、够坚定、够强硬又能适当退让，另外，先问问自己能不能当坏人，想左右逢源什么事都管的小清新，这种事难办！！！
其实和开公司差不多，内部决议完了，投票决定了，不管心里接不接受都要一致对外。
最后，这种事，一定要在法律范围内、合法进行，不要存在侥幸心理，不要授人以柄！！！
你要真的做了，会发现往往矛盾并非是在业主和物业之间，而是在业主与业主之间。
业主委员会是小区居民针对小区物业实行共同自治的一种必要形式。近年来随着业主维权意识的增强和物权法等法规的颁布，小区业委会逐渐兴起。
譬如一些业委会成立后首先撤换了不尽责的旧物业，可是新的物业服务只维持几天新光景就变得一如从前，甚至变得更差。而物业服务方的频繁更换更让有的小区物管进入一片乱象。也有的赶走物业实行自治，结果业委会既不专业又不善管理，也缺乏长期责任心保证，反而令小区保证不了最基本的物业管理。
这当中更包含业委会的腐败与滥权。有的业委会利用管理权收受贿赂，出卖业主利益；有的利用小区的广告、停车资源等私自牟利，甚至侵贪小区的专项维修基金；也有的在小区里滥推不妥当的决定。
不少小区的情形是，原来业主与物业公司的矛盾，现在变成了业主、物业公司、业委会三方的斗争。也不乏有小区的业主们通过不同途径向业委会维权。
目前业委会大多是泛泛地按照当前通行的法定规程成立起来的，但就实际情况来看，要让这种民主自治体制能够良好运行，还需几个关键之处。
业委会在小区自治中的地位，来自业主们的授权。业委会成立的过程，实质就是小区业主向业委会授权的过程。值得注意的是，任何授权首先需要面对的问题，是约制被授权者，令其妥当用好所受权利。
对业委会给予约制的核心，是避免让“业委会”沦为被少数人垄断的专权工具，从而用以谋取私利和产生滥权，侵害公众权益。
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在这方面，虽然有法规进行了规定，但这些规定的履行其实是建立在自觉自律和事后申诉监督机制的基础上，这显然是不够的。这种约制归根结底要靠业委会体制本身和运行过程中具有制衡机制，将可能出现的问题“卡死”。
通行法规规定了业主大会是权力机构，业委会是执行机构，但由于业主大会由业委会来组织，这为其操纵业主大会提供了便利，容易让业委会在事实上将决策、执行的权力集于一身，同时让业主大会失去监管功能。因此，小区业主们应该通过自立规约将业主大会与业委会分开，单设业主大会召集委员会，由其单独定期或临时组织业主(或业主代表)大会，进行业主协商决策，审查业委会的工作及决策执行情况，主持换届或改选业委会。将权力真正收归业主大会，让业委会成为真正的执行机构。
另一个明显的问题是按当前通行的法定规程和小区实际情况，业委会筹备人员最有可能“顺理成章”地成为业委会成员，这使权力机制的制定者和下一步行使权力者出现了重合，他们的角度不是代表授权者考虑如何对接受权力者进行必要的制约，那么按规定流程制定的管理规约和议事规则，也就只会是一些泛泛的法规要求和脱离实际过程的空洞的监督框架，这也容易让他们成为业委会的垄断者。所以有必要规定业委会筹备人员不能担任业委会成员，但是可以担任业主大会召集委员会的成员。
这种约制的设定必须是在业委会成立之前，而且有必要在进入政府部门主持的正式流程之前。一旦进入正式流程就可能被流程裹挟而疏失应有的考虑。业主们可以将约制机制作为授权业委会成立的前提条件。现行法规规定20%的业主同意则可以启动业委会成立流程，可是业委会本就是法理所要求的，站在业主的角度，真正的问题不是是否同意成立业委会，而是同意成立一个怎样的业委会。
成立业委会不能不涉及人选问题。首先要懂得，不应该过多地把“宝”押在个人品行上。我们知道重点要靠运行规范和制约机制，使业委会不能“脱轨”运行。尤其对于业委会，不应该只有大圣大贤式的人才能胜任。
一方面，要排除原本就怀有较强个人动机和不当利益观的人员，避免刻意寻求制度的空子或破坏机制。
另一方面，小区业主共治最需要的是民主管理素质，一方面要善于接受广大业主的意见，而不是以一己主张独断专行；二是要能保持理智，在社区语境中能够避免被共同主观意愿导致的过激主张影响，主导大家进行理智决策。
业委会代表业主行使甲方对物业服务的监管职责，这对它提出一定的专业要求，假如实行小区自治，对专业管理能力的要求就更高。
现有法规要求业委会由7至11名委员组成，协商表决所涉事宜。仅仅到此为止，只是解决了法律上的合理性，并不能符合实际需要。
如果不懂物业管理的内容及成本构成，不了解物业服务市场行情，所谓监管更可能是被对方牵着鼻子走，或单凭主观想象胡乱决定。
一个称职的业委会，至少要具备最基本的有关职能。有些业委会成立后，被物业公司要求涨价，自己却没有办法管理物业服务达标。还有的正是由于缺乏专业管理的功课准备，凭主观想象盲目决策，导致小区管理陷入混乱。
好在物业监管所需掌握的内容掌握起来并不难。业委会内部应该通过一定的分工安排，来分别建立和达到所需的工作职能。
让业委会在合理的范围保持良好运行，应该给业委会一个明确的定位。基于这个定位，可以明确、恰当地授予和限定“业委会”的权力，完善业委会的运行规范。它的意义，一是让业委会以有限的精力投入，恰到好处地做好真正需要通过业委会这种形式来集中代表小区业主去做的事；二是避免业委会或其中的个人滥用权力，出现“脱轨”。
同时如果业委会缺乏明确、恰当的定位，往往会导致一种情况：无论业委会成员做多少工作，总不能满足小区业主的期望和要求，额外造成业主们对业委会的不满，不利于保持健康状态。
事实上大部分小区需要业委会去做的，就是作为业主的甲方共同代表，监管物业公司的物业管理服务，由此维护合理的甲乙方关系。那么这就可以成为业委会的基本定位。据此定位，就可以把业委会的工作具体确定为三件事：1、代表业主同物业公司洽商物业服务合同，2、代表业主监管物业服务合同履行，考核物业公司的服务状况；3、向业主（代表）大会报告考核情况，并基于市场总体服务水平调查报告给出评价意见，供业主（代表）大会做出后续决议。
这样，首先一方面是准确抓住真正需要解决的问题，又防止超范围滥权事件发生。譬如南京曾有小区业委会人员，将因修建地铁占小区用地，给予业小区主们的一千多万元补偿款挪走。实际上这笔钱完全没必要经业委会发放。
另一方面，这也为业委会的常规运行找到具体可行的方式，在此基础上可以进一步完成工作职能的分解落实，确定流程与职责规范。
至于对专项维修基金的接管，以及新增管理事宜，可在业主们认为适合，并有相应管理制衡办法的情况下单独授权。随着小区自治状态逐渐成熟，可以逐渐扩大授权。从授权管理的角度，这种方式概括来说就是基本授权与专项授权相结合。它们共同的原则是，授权与对权力的管理制衡应同时对应进行。
这里顺带有一个问题应该指出：业委会常规工作并不适合义务参与，因为这些工作是有要求和要担负一定职责的。至少要对业委会成员给予一定补助，且须由小区业主额外分摊，不应允许从物业服务费中提取，更不应让业委会自行寻求补偿途径。“义务工作”的结果，一般来说到头来是对大家都不利的。
对于业委会的成立和运行，普通的小区业主往往表现出两种不同姿态。一部分人抱有单纯的意愿和热情，然而却是在盲目响应和支持；更多的人则因不同的看法或持有疑虑，或因没有明显“需求”，而漠然对待。
事实上，这两者都是不妥当的。前者会导致盲目授权。而后者由于人们的漠然对待，会导致“对大家有利的事没人支持，对大家有害的事没人制约”，反而容易业委会让这种民主权力形式被少数人不正当地滥用。
在民主自治这种形式中，公众如果不真正对自己的权力负责，而只是跟着“坐车”，最终会让自己的权力丧失，权益受到侵害。
面对业委会的成立和运行，业主们一方面要积极参与，一方面要懂得掌握和维护自己的权利，提出自己的意见和主张。
我国规定政府房管部门或街道管理机构对业委会成立给予指导和协助，并负责对日常运行进行指导和行政监督。
目前这些作用集中体现在保证业委会成立流程与形式要素的合法性，以及对业委会不合规运行的受理与事后处置上。这些是必要的。不过政府主管机构还应该进一步在两个方面发挥作用，从而为社区业委会的良好运行提供必要支持。
第一个方面，尤其鉴于我国社会民主文化和民主素养的基本情况，需要政府主管机构对成立业委会的小区业主提供必要的民主自治教育。具体可结合业委会成立过程，适时地辅导小区业主全面认识这种民主自治的内在机制和所要面对的相关问题，懂得如何使用和维护自己的权利，提升相应素养。
第二个方面，应该指导和帮助社区业委会实现必要程度的职能化，在专业管理职能形成上提供基础性的支持。
这两个方面，正是社区业委会良好运行需要解决的基础且核心的问题。在我国大政府，小社会的现实情况下，更难免需要政府机构来承担这些工作。
一、由建设单位或一个物业管理区域五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。
二、所在区物业行政主管部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组。
三、筹备组负责起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”，并公示7日，广泛征求业主意见。
四、筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权，并将结果告知全体业主。
五、筹备组负责审查业主委员会侯选人的资格，业主委员会候选人可采用自荐、业主联名推荐、筹备组商议等方式产生。侯选人确认后必须公示7日，广泛征求业主意见。
业主认为有必要补充推荐候选人的，可由十人以上联名提出符合条件的侯选人，名单必须在业主大会召开七天前提交筹备组并由其公示7日。
业主大会的召开必须提前15日在本物业管理区域内公示业主大会地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。
业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”，选举产生首届业主委员会委员，业主委员会应当是5至15名的单数。
七、筹备组应当事先将业主大会的内容和召开方式告知区物业行政主管部门和所在地街道办事处。
八、业主委员会应当自选举之日起3日内召开业主委员会委员会议，推荐产生业主委员主任1人，副主任1～2人。
九、首次选举产生的业主委员会，全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示7日，并在选举产生之日起三十日内向物业所在区物业行政主管部门书面申请备案。书面申请包括成立过程和备案理由。同时，将选举结果告知所在地街道办事处。业主委员会在自物业行政主管部门同意备案之日起正式履行其职责。
十、物业行政主管部门同意备案后，出具《业主委员会备案登记表》和《刻章证明》。
十一、业主委员会凭《业主委员会备案登记表》和《刻章证明》到公安部门办理刻彰手续。
一、物业区域基本情况（四界、门牌、占地面积、建筑面积、幢数、总户数、开发建设单位、物业管理单位、入住时间、入住率）。
四、第一届业主筹备组人员情况介绍（公示内容、报名表及公示照片）。筹备组筹备业主大会的会议记录。
五、制定的业主大会管理规约（草案）、议事规则（草案）、选举办法。（公示内容及公示照片）。
六、业主大会联络员的产生情况（报名公示、半数以上业主签字同意选票、选举结果、公示内容及照片）。
八、业主委员会侯选人情况（报名公示、报名表及公示照片），基本情况介绍。
十三、业主委员会的选举情况。（选票样本、选举统计表、选票、选举结果公示内容及照片）
业主委员会除非物业烂得不能再烂（卫生没人打扫，没保安了）千万别成立，一成立这个小区基本玩完，你说家里小孩都管不过来那些委员还管你们这些小区的烂事？而且还没工资领。成立业主委员会的那些几个人基本上都是有目的性的，目的达到了管你们好坏呢！听我一句劝，有物业的只要物业做得不是太过分，千万别成立什么业主委员会，物业太过分直接投诉街道办就管用了
首先要有热心人挨家挨户打招呼统计，要推选业委会，大家支持不支持，你愿不愿意报名参选。
得到基本认同之后找到愿意参选的人沟通交流，取得大概的共识，就是代表大家和物业已经各部门打交道，不谋私利。
选出的业委会出面与物业谈判，看他们的帐，提出业主诉求，能否满足，是否有互相妥协的意向。
重要设施损坏，电梯欠电费停机的问题，要和全体业主沟通解决方案，谈不通就只能耗着，到大家都不愿意忍了，找新的物业来谈判，看能不能谈妥，周而复始，找到业主和物业以及环境忍受度的平衡点。
目前正在进行中，进入筹备组阶段，但也发现不少问题，就像有人说的，最大的问题是业主与业主之间的问题，还不是物业与业主之间的问题。
害怕业委会成了一些人弄权的组织机构，然后出卖大家利益。跟村委会不一样吗？
题主所谓的 【健全的业委会】是理想中的业委会，能够全心全意为业主服务的业委会，能够让每一位业主满意的业委会。题主你自己想一下，这样的梦想中的乌托邦存在吗？
实际存在的业委会是这样的，业委会可能有时候会起一点作用，有时候他不起作用。当业委会成员关系近的人利益受损的稍候，他就会行动一下，至于其他业主，看你的影响力。
呃。。。但凡是个组织，想做些事情，总要有相应的权利，不论这个权利来源于暴力（黑社会/解放军）还是上级指派（黑社会/解放军背书）。中国基层的事情，大抵在于执行组织行为的人，多没被赋予组织权利。
业委会想要做些什么，又不用像流氓一样，可以吗，当然可以，只要抵押小区群众的房产就可以了，最简单粗暴。规则定好，爱住住不住滚。乱停车？直接拖走；拖欠物业水电煤气？去银行抵押房产证。涨物业费？开业委会代表大会，简单多数通过。您不是代表？那对不起您了，涨不涨价您没参与权。涨价了不执行？抵押房产嘛。
业委会委员3个月或者6个月一换届，接受小区居民监督，账务公开，法律责任按照公务员公职承担。
第一步是到社区先去，告诉社区我们要成立业主联会，先填写申请书大概10个左右业主签名就行了。成立业主委员会筹备组。
按照规定小区交付和入住过半即可成立业委会。所涉及的政府部门 ：居委会、房办
如果是新楼盘，一般由开发商或物业来递交申请。然后成立业委会筹备组。走常规的流程即可。
比较关键的地方是：业委会的成员几个底线、 不能有违章搭建 以上三条任何一条都没有资格入选。
在业委会成立之前的物业都属于前期物业，是由早期的大业主（开发商）通过公开招投标选取的。业委会一旦成立，就必须对前期物业的存续做出召开业主大会来表决是否续签或者公开招投标。
业委会的成立最大的好处，是把维修基金给激活，像我们小区之前都是存在政府部门的某个账号，业委会成立之后转存银行，每年的利息就有30万朝上。 有了维修基金对整个社区公共区域的维修改造可以提上日程，而且物业会直接感觉到压力，业主也有一个投诉的渠道，也有一个对物业的制约渠道！
成立业委会最大的难度在于业主的参与程度，我们的经验发现，大部分的人都是键盘帝，口号说的很好，让他来投个票都觉得烦。事不关己高高挂起，一旦有事就责备你！国人其实是不太关注自己的权利的，都希望别人来出头给自己争取权利。
我想提醒的是：业委会不是一个决策机构，只是业主大会的执行机构。需要牵扯的精力太多，以我为例，基本每周 30个工作小时的时间被业委会耽误，而且是义务劳动。而且很多时候，不被理解。
如果你的社区是年轻人占主导的社区，业委会的工作还可以参与一下，如果是中老年占主导，敬而远之吧！ 当然如果你如果觉得这是一个社会历练的机会，这是非常好的，可以接触各方面的人，各个年龄段的人，小小的社区浓缩了整个社会，会让你对整个世界有全新的认识。
业主和物业的矛盾都是简单的 ，最大的难度阻力其实是业主内部！ 楼上有位回复非常好 ：
你要真的做了，会发现往往矛盾并非是在业主和物业之间，而是在业主与业主之间。
我不知道业主委员会这个事物在之前算不算合法，但在今天已经可以明确地说，业主委员会这个事物违法了。它没有明确是代表谁、在谁的领导下来监督和管理物业，没有体现党是领导一切的。
正确的做法是小区建立党委，在每栋楼每个单元建立党支部，以党的名义领导小区、领导和监督物业公司的业务。通过组织生活会的方式来讨论和决定小区的管理事项如物业费定价、公共基金使用、养狗管理、门禁安保松紧度、陌生人口登记等。
业主委员会名不正言不顺，物业可以不鸟业主委员会。但物业敢不鸟党委吗？建立小区党委，就是明确物业公司必须接受党的领导，是党委的下级。有了小区党委，有了支部建在单元上，有了组织生活，还怕小区居民一片散沙斗不过物业公司吗？
看到好像有些同学想当然了，就随便写几句吧，权当晾头发时的无聊吹牛，不当之处请见谅。
（成立过程中需要的资料、具体流程各个地方会有差异，需要咨询当地主管部门。）
重大事项的决定很多时候是需要召开业主大会投票表决的，并非是业委会单方面可以决定
业委会不是万能的，业委会能做成什么事，取决于带头的人的毅力、手段甚至是目标，永远不会取决于大多数围观的业主，说句难听的，围观的人永远只能被带着走并且他们也乐于有人开路跟着走。
@吴雷转载的那篇，之前在别的地方看过，确实经典案例。但是里面写的前期几届业委会的成员，明显对业委会的职责和一些相关法律条文解读和运用不到位。
》（用于备案和公示以后业委会要干些什么事之类的），里面可以约定多少金额的资金业委会能直接授权使用的，这样的话一般的小钱就不需要经过业主大会投票表决，只有超过该约定金额后才需要召开业主大会表决。
又比如小区的零碎事务，其实业委会主要的职责是监督物业，很多细碎的小事在业委会没有建立威信之前是可以不理睬的，当然，拒绝的手段就看业委会带头人了，否则，会陷入泥沼不可自拔，最后被累死却什么事都没干成。（这种往往出现在脸皮薄思路又不清晰的委员身上，觉得业委会就是什么事都帮业主干的，其实真的不是，真的可以拒绝的。）
成立业委会的过程是相当漫长而痛苦的（我们前后花了一年多的时间），成立之后的琐事更是一堆，如果你的目标不够明确，方式不合适，那还真不如不成立，不然的话，成立后发现自己左右不是人，那更没意思。
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需要有立场、够坚定、够强硬又能适当退让，另外，先问问自己能不能当坏人，想左右逢源什么事都管的小清新，这种事难办！！！
其实和开公司差不多，内部决议完了，投票决定了，不管心里接不接受都要一致对外。
最后，这种事，一定要在法律范围内、合法进行，不要存在侥幸心理，不要授人以柄！！！
你要真的做了，会发现往往矛盾并非是在业主和物业之间，而是在业主与业主之间。
业主委员会是小区居民针对小区物业实行共同自治的一种必要形式。近年来随着业主维权意识的增强和物权法等法规的颁布，小区业委会逐渐兴起。
譬如一些业委会成立后首先撤换了不尽责的旧物业，可是新的物业服务只维持几天新光景就变得一如从前，甚至变得更差。而物业服务方的频繁更换更让有的小区物管进入一片乱象。也有的赶走物业实行自治，结果业委会既不专业又不善管理，也缺乏长期责任心保证，反而令小区保证不了最基本的物业管理。
这当中更包含业委会的腐败与滥权。有的业委会利用管理权收受贿赂，出卖业主利益；有的利用小区的广告、停车资源等私自牟利，甚至侵贪小区的专项维修基金；也有的在小区里滥推不妥当的决定。
不少小区的情形是，原来业主与物业公司的矛盾，现在变成了业主、物业公司、业委会三方的斗争。也不乏有小区的业主们通过不同途径向业委会维权。
目前业委会大多是泛泛地按照当前通行的法定规程成立起来的，但就实际情况来看，要让这种民主自治体制能够良好运行，还需几个关键之处。
业委会在小区自治中的地位，来自业主们的授权。业委会成立的过程，实质就是小区业主向业委会授权的过程。值得注意的是，任何授权首先需要面对的问题，是约制被授权者，令其妥当用好所受权利。
对业委会给予约制的核心，是避免让“业委会”沦为被少数人垄断的专权工具，从而用以谋取私利和产生滥权，侵害公众权益。
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在这方面，虽然有法规进行了规定，但这些规定的履行其实是建立在自觉自律和事后申诉监督机制的基础上，这显然是不够的。这种约制归根结底要靠业委会体制本身和运行过程中具有制衡机制，将可能出现的问题“卡死”。
通行法规规定了业主大会是权力机构，业委会是执行机构，但由于业主大会由业委会来组织，这为其操纵业主大会提供了便利，容易让业委会在事实上将决策、执行的权力集于一身，同时让业主大会失去监管功能。因此，小区业主们应该通过自立规约将业主大会与业委会分开，单设业主大会召集委员会，由其单独定期或临时组织业主(或业主代表)大会，进行业主协商决策，审查业委会的工作及决策执行情况，主持换届或改选业委会。将权力真正收归业主大会，让业委会成为真正的执行机构。
另一个明显的问题是按当前通行的法定规程和小区实际情况，业委会筹备人员最有可能“顺理成章”地成为业委会成员，这使权力机制的制定者和下一步行使权力者出现了重合，他们的角度不是代表授权者考虑如何对接受权力者进行必要的制约，那么按规定流程制定的管理规约和议事规则，也就只会是一些泛泛的法规要求和脱离实际过程的空洞的监督框架，这也容易让他们成为业委会的垄断者。所以有必要规定业委会筹备人员不能担任业委会成员，但是可以担任业主大会召集委员会的成员。
这种约制的设定必须是在业委会成立之前，而且有必要在进入政府部门主持的正式流程之前。一旦进入正式流程就可能被流程裹挟而疏失应有的考虑。业主们可以将约制机制作为授权业委会成立的前提条件。现行法规规定20%的业主同意则可以启动业委会成立流程，可是业委会本就是法理所要求的，站在业主的角度，真正的问题不是是否同意成立业委会，而是同意成立一个怎样的业委会。
成立业委会不能不涉及人选问题。首先要懂得，不应该过多地把“宝”押在个人品行上。我们知道重点要靠运行规范和制约机制，使业委会不能“脱轨”运行。尤其对于业委会，不应该只有大圣大贤式的人才能胜任。
一方面，要排除原本就怀有较强个人动机和不当利益观的人员，避免刻意寻求制度的空子或破坏机制。
另一方面，小区业主共治最需要的是民主管理素质，一方面要善于接受广大业主的意见，而不是以一己主张独断专行；二是要能保持理智，在社区语境中能够避免被共同主观意愿导致的过激主张影响，主导大家进行理智决策。
业委会代表业主行使甲方对物业服务的监管职责，这对它提出一定的专业要求，假如实行小区自治，对专业管理能力的要求就更高。
现有法规要求业委会由7至11名委员组成，协商表决所涉事宜。仅仅到此为止，只是解决了法律上的合理性，并不能符合实际需要。
如果不懂物业管理的内容及成本构成，不了解物业服务市场行情，所谓监管更可能是被对方牵着鼻子走，或单凭主观想象胡乱决定。
一个称职的业委会，至少要具备最基本的有关职能。有些业委会成立后，被物业公司要求涨价，自己却没有办法管理物业服务达标。还有的正是由于缺乏专业管理的功课准备，凭主观想象盲目决策，导致小区管理陷入混乱。
好在物业监管所需掌握的内容掌握起来并不难。业委会内部应该通过一定的分工安排，来分别建立和达到所需的工作职能。
让业委会在合理的范围保持良好运行，应该给业委会一个明确的定位。基于这个定位，可以明确、恰当地授予和限定“业委会”的权力，完善业委会的运行规范。它的意义，一是让业委会以有限的精力投入，恰到好处地做好真正需要通过业委会这种形式来集中代表小区业主去做的事；二是避免业委会或其中的个人滥用权力，出现“脱轨”。
同时如果业委会缺乏明确、恰当的定位，往往会导致一种情况：无论业委会成员做多少工作，总不能满足小区业主的期望和要求，额外造成业主们对业委会的不满，不利于保持健康状态。
事实上大部分小区需要业委会去做的，就是作为业主的甲方共同代表，监管物业公司的物业管理服务，由此维护合理的甲乙方关系。那么这就可以成为业委会的基本定位。据此定位，就可以把业委会的工作具体确定为三件事：1、代表业主同物业公司洽商物业服务合同，2、代表业主监管物业服务合同履行，考核物业公司的服务状况；3、向业主（代表）大会报告考核情况，并基于市场总体服务水平调查报告给出评价意见，供业主（代表）大会做出后续决议。
这样，首先一方面是准确抓住真正需要解决的问题，又防止超范围滥权事件发生。譬如南京曾有小区业委会人员，将因修建地铁占小区用地，给予业小区主们的一千多万元补偿款挪走。实际上这笔钱完全没必要经业委会发放。
另一方面，这也为业委会的常规运行找到具体可行的方式，在此基础上可以进一步完成工作职能的分解落实，确定流程与职责规范。
至于对专项维修基金的接管，以及新增管理事宜，可在业主们认为适合，并有相应管理制衡办法的情况下单独授权。随着小区自治状态逐渐成熟，可以逐渐扩大授权。从授权管理的角度，这种方式概括来说就是基本授权与专项授权相结合。它们共同的原则是，授权与对权力的管理制衡应同时对应进行。
这里顺带有一个问题应该指出：业委会常规工作并不适合义务参与，因为这些工作是有要求和要担负一定职责的。至少要对业委会成员给予一定补助，且须由小区业主额外分摊，不应允许从物业服务费中提取，更不应让业委会自行寻求补偿途径。“义务工作”的结果，一般来说到头来是对大家都不利的。
对于业委会的成立和运行，普通的小区业主往往表现出两种不同姿态。一部分人抱有单纯的意愿和热情，然而却是在盲目响应和支持；更多的人则因不同的看法或持有疑虑，或因没有明显“需求”，而漠然对待。
事实上，这两者都是不妥当的。前者会导致盲目授权。而后者由于人们的漠然对待，会导致“对大家有利的事没人支持，对大家有害的事没人制约”，反而容易业委会让这种民主权力形式被少数人不正当地滥用。
在民主自治这种形式中，公众如果不真正对自己的权力负责，而只是跟着“坐车”，最终会让自己的权力丧失，权益受到侵害。
面对业委会的成立和运行，业主们一方面要积极参与，一方面要懂得掌握和维护自己的权利，提出自己的意见和主张。
我国规定政府房管部门或街道管理机构对业委会成立给予指导和协助，并负责对日常运行进行指导和行政监督。
目前这些作用集中体现在保证业委会成立流程与形式要素的合法性，以及对业委会不合规运行的受理与事后处置上。这些是必要的。不过政府主管机构还应该进一步在两个方面发挥作用，从而为社区业委会的良好运行提供必要支持。
第一个方面，尤其鉴于我国社会民主文化和民主素养的基本情况，需要政府主管机构对成立业委会的小区业主提供必要的民主自治教育。具体可结合业委会成立过程，适时地辅导小区业主全面认识这种民主自治的内在机制和所要面对的相关问题，懂得如何使用和维护自己的权利，提升相应素养。
第二个方面，应该指导和帮助社区业委会实现必要程度的职能化，在专业管理职能形成上提供基础性的支持。
这两个方面，正是社区业委会良好运行需要解决的基础且核心的问题。在我国大政府，小社会的现实情况下，更难免需要政府机构来承担这些工作。
一、由建设单位或一个物业管理区域五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。
二、所在区物业行政主管部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组。
三、筹备组负责起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”，并公示7日，广泛征求业主意见。
四、筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权，并将结果告知全体业主。
五、筹备组负责审查业主委员会侯选人的资格，业主委员会候选人可采用自荐、业主联名推荐、筹备组商议等方式产生。侯选人确认后必须公示7日，广泛征求业主意见。
业主认为有必要补充推荐候选人的，可由十人以上联名提出符合条件的侯选人，名单必须在业主大会召开七天前提交筹备组并由其公示7日。
业主大会的召开必须提前15日在本物业管理区域内公示业主大会地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。
业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”，选举产生首届业主委员会委员，业主委员会应当是5至15名的单数。
七、筹备组应当事先将业主大会的内容和召开方式告知区物业行政主管部门和所在地街道办事处。
八、业主委员会应当自选举之日起3日内召开业主委员会委员会议，推荐产生业主委员主任1人，副主任1～2人。
九、首次选举产生的业主委员会，全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示7日，并在选举产生之日起三十日内向物业所在区物业行政主管部门书面申请备案。书面申请包括成立过程和备案理由。同时，将选举结果告知所在地街道办事处。业主委员会在自物业行政主管部门同意备案之日起正式履行其职责。
十、物业行政主管部门同意备案后，出具《业主委员会备案登记表》和《刻章证明》。
十一、业主委员会凭《业主委员会备案登记表》和《刻章证明》到公安部门办理刻彰手续。
一、物业区域基本情况（四界、门牌、占地面积、建筑面积、幢数、总户数、开发建设单位、物业管理单位、入住时间、入住率）。
四、第一届业主筹备组人员情况介绍（公示内容、报名表及公示照片）。筹备组筹备业主大会的会议记录。
五、制定的业主大会管理规约（草案）、议事规则（草案）、选举办法。（公示内容及公示照片）。
六、业主大会联络员的产生情况（报名公示、半数以上业主签字同意选票、选举结果、公示内容及照片）。
八、业主委员会侯选人情况（报名公示、报名表及公示照片），基本情况介绍。
十三、业主委员会的选举情况。（选票样本、选举统计表、选票、选举结果公示内容及照片）
业主委员会除非物业烂得不能再烂（卫生没人打扫，没保安了）千万别成立，一成立这个小区基本玩完，你说家里小孩都管不过来那些委员还管你们这些小区的烂事？而且还没工资领。成立业主委员会的那些几个人基本上都是有目的性的，目的达到了管你们好坏呢！听我一句劝，有物业的只要物业做得不是太过分，千万别成立什么业主委员会，物业太过分直接投诉街道办就管用了
首先要有热心人挨家挨户打招呼统计，要推选业委会，大家支持不支持，你愿不愿意报名参选。
得到基本认同之后找到愿意参选的人沟通交流，取得大概的共识，就是代表大家和物业已经各部门打交道，不谋私利。
选出的业委会出面与物业谈判，看他们的帐，提出业主诉求，能否满足，是否有互相妥协的意向。
重要设施损坏，电梯欠电费停机的问题，要和全体业主沟通解决方案，谈不通就只能耗着，到大家都不愿意忍了，找新的物业来谈判，看能不能谈妥，周而复始，找到业主和物业以及环境忍受度的平衡点。
目前正在进行中，进入筹备组阶段，但也发现不少问题，就像有人说的，最大的问题是业主与业主之间的问题，还不是物业与业主之间的问题。
害怕业委会成了一些人弄权的组织机构，然后出卖大家利益。跟村委会不一样吗？
题主所谓的 【健全的业委会】是理想中的业委会，能够全心全意为业主服务的业委会，能够让每一位业主满意的业委会。题主你自己想一下，这样的梦想中的乌托邦存在吗？
实际存在的业委会是这样的，业委会可能有时候会起一点作用，有时候他不起作用。当业委会成员关系近的人利益受损的稍候，他就会行动一下，至于其他业主，看你的影响力。
呃。。。但凡是个组织，想做些事情，总要有相应的权利，不论这个权利来源于暴力（黑社会/解放军）还是上级指派（黑社会/解放军背书）。中国基层的事情，大抵在于执行组织行为的人，多没被赋予组织权利。
业委会想要做些什么，又不用像流氓一样，可以吗，当然可以，只要抵押小区群众的房产就可以了，最简单粗暴。规则定好，爱住住不住滚。乱停车？直接拖走；拖欠物业水电煤气？去银行抵押房产证。涨物业费？开业委会代表大会，简单多数通过。您不是代表？那对不起您了，涨不涨价您没参与权。涨价了不执行？抵押房产嘛。
业委会委员3个月或者6个月一换届，接受小区居民监督，账务公开，法律责任按照公务员公职承担。
第一步是到社区先去，告诉社区我们要成立业主联会，先填写申请书大概10个左右业主签名就行了。成立业主委员会筹备组。