浅析物业多种经营的现状和未来

撰文 | 行编组 臧凤青

在物业管理中，“多种经营”并不是一个新鲜话题，早在电子商务、社区养老、O2O等营销模式还未出现之前，多种经营已经悄然开始，如社区广告、家政服务等最基础的经营内容。

一

什么是多种经营？

物业开展多种经营的目的无非两个方面：

一是通过多种经营寻找新的经济增长点，即所谓的“利”；

二是通过多种经营提高业主粘性，提升物业口碑，即所谓的 “名”。

一般情况下，围绕居民的日常生活需求，多种经营种类繁多，如：

生活及综合服务（维修、家政、新零售、教育培训、养老等）；

社区资源服务（社区广告、停车场、空间租赁等）；

客户资产经营服务（房产经纪、车位经营等）；

家装宅配服务（拎包入住等）……

坐拥庞大的用户群体，如同拥有充满无限商机的 “金饭碗”！在人工、物料成本持续走高，物业费保持平稳的行业背景下，不断深挖多种经营已成为近年来物业企业普遍关注的焦点。

目前，物业行业主流做的多种经营类别，除社区公共资源外，其他方向鲜有成功者，更多的社区经营还停留在理论阶段，行业内尚未形成成熟、完整、可复制的服务体系。

物业多种经营正面临腹背受敌、左右夹击的处境，上有各大电商，下有社群经济，即使是比较容易开展的租售业务，也面临类似于链家等房屋中介机构的冲击。竞争压力大可以说是多种经营面临的现实问题。

很多物业企业投入了大量的人力物力成立专门的运营团队做社区经营，但是最终真正实现盈利的企业却非常少。

二

为什么多种经营这么难

物业企业有能力开展社区增值服务，已成为资本市场的共识。然而，部分物业企业不断寻找出路，却从未发生质变。

1、跟风，缺乏明确的经营理念

以APP产品为例。APP产品的功能包罗万象：论坛、社交、商品、服务、信息、物业费支付等，核心功能不突出，商品及服务提供的规范不统一，集团及各分公司各自为战、参差不齐，整个产品不及格。而开发APP的出发点在于各项目有很好的业主流量，“有了客流，其他都好办”，却忽略了APP产品跟其它任何商品一样——功能是否满足业主客群的使用需求？提供的商品和服务是否有足够优势吸引业主去使用、消费等？当用户有更好的选择时，选择你的理由是什么？

论价格不可能低于淘宝、拼多多，不少商品都是如此；论品类也不太可能比“某宝、某多多”更丰富；论快捷便利性，客户会选择夫妻店或者自动售卖机；论关系营销，国内还有数量庞大的各类直销公司。在目前的电商市场环境下，“夹缝生存赚小钱”也是一种较难做到的事情。一来京东、淘宝已路人皆知，没有了信息盲点；二来电商不存在地域性便利，既然这样，业主为什么在你这里买东西？

不少物业同行会认为“物业是居民居住的入口”，认为这就是流量，但是地理位置的入口并非全是商业流量的入口，更不全是商品交易的入口。业主用手机上网购物这一过程并不一定需要物业的参与，就算没有电商平台，业主去任何一家商店也是不一定需要物业参与的。所以，“居住的入口”这一概念对商品交易逻辑来说，意义并不突出。

经常看到有业内人士在交流时，会提到其他企业在卖什么，然后示意大家都要这样努力，我想问的是：“您自己在抛开自己职业身份的情况下，会在物业平台买这些东西吗？”

不是从最基本功能需求满足为目标的APP产品，最终只会让这个产品更快地结束。方向错了，越努力往前走，就离正确越远。

2、本位主义，缺乏市场化经营的基因

很多多种经营业务，都是商业社会中最传统最基本的业务。任何一个都是单独成行业的，隔行如隔山，都有各行的经营之道，哪怕是个小店。

而开展这些业务的出发点在于“满大街都是这些项目，我们还有房屋低成本优势，没什么难度，别人能干我们也行”……基本没有做市场及自身的调研、分析，以及市场化经营的理念。

以房屋租售为例，确实有一些物业企业能够从中赚取利润，但也有些公司毫无建树。我们同样从客户角度进行分析：对于卖房者，谁卖都是卖，但对于买房者而言，特定小区对于物业而言就很劣势了，因为物业的资源都是仅限于已接管的小区的。除非在管片区足够大，否则很难满足购房者的要求。因此，传统房屋中介自然会成为购房者更优的选择。

以菜市场为例。有些新项目缺乏配套，而业主有需求，正好又有闲置的物业用房，然后物业开始自采自销，自己经营。但是菜市场涉及到的瓜果蔬菜、肉类，是非常专业的行业，需要足够的采销人员及行业经验来经营。后物业调整为招商模式，分割出租、收取租金。但问题又来了，招商及经营管理也是很专业的。最后核算下来，即使不计房租机会成本，还是可能亏损，倒不如一开始就整租出去。

3 、缺乏市场化机制

多种经营部门归属各分公司，财务上不是独立核算。由于内部财务要求及法律规范等，税收成本和人工成本，相对于家政、菜市场、公寓租赁、社区食堂等这些行业家庭作坊式的夫妻店的竞争对手，从成本、人员数量、专业性、精力投入等方面，较难发挥出竞争优势。

多种经营做不好，于是各物业企业抱着“这批人不行，就换一批”的理念，继续投入大量精力，但始终没有产生显著的成效。说了这么多难点痛点，难道社区多种经营是一个无解之局吗？物业企业的能力边界在哪里？如何有效开展多种经营？什么样的探索可能成功？

三

未来多种经营如何做

1、评估多种经营的服务内容

开展多种经营前，应该考虑为什么要开展这项多种经营，这项多种经营能给业主/客户带来哪些新的需求？然后，还要分析这项多种经营的渗透率和毛利（包括：高社区渗透率，高毛利业务；高社区渗透率，低毛利业务；低社区渗透率，高毛利业务；低社区渗透率，低毛利业务），进而结合项目自身特点和需求，最终分解出经营内容。

2、协调好多种经营与基础物业服务之间的关系

多种经营一定是未来物业服务发展的一个方向，但是物业多种经营中的“物业基础服务”基因不会改变，物业多种经营业务的开展一定要和基础物业服务紧密结合。

3、做“小而精”的社区经营

上文提到：论商品的价格，物业公司拼不过某多多；论商品的种类，物业公司干不过某宝；论商品物流，我们干不过某东……但是通过了解发现，这些电商，做的更多的是大众商品。物业企业要探索“小而精”的社区服务拳头产品，打造自己的核心竞争力。另外，社区电商经营主要由三个环节组成，即平台、商品、物流。物业企业一定要结合自身的实际条件，认真评估，做好自己的角色定位。不具备明显优势的项目，需要尽快舍弃或引入第三方。

4、要建立合理的经营机制

可采取公司对外投资、控股子公司的形式，以市场化的经营理念，剥离主营业务、独立核算，可应对财务灵活性等问题，以及能适应实际经营需要等。另外，还要聘请行业内的专业人士，整体经营按照市场化的原则合作，合理利用资源优势，最终探索出适合自身可持续发展的经营模式。只有经得起市场检验的业务项目，才有可持续发展的机会。

5、建立服务品牌，不断强化

俗话说“跑得了和尚跑不了庙”，对客户而言，相对于其他小型业态，物业企业的背书，更值得信任。

6、注重各年龄层的差异化需求

针对社区各个年龄层的分布占比，开展符合社区实际情况的多种经营。

四

多种经营需要注意哪些地方

1、关注特许经营业务

公司营业执照经营范围里没有涉及的“特许经营”内容，我们就不能去实施，否则构成违法，就得不偿失了。尤其是涉及到一些金融、安全管理业务，需要非常小心。

2、要进行资源整合

由于每个项目的人员精力有限，能够保障基础服务已经非常不错了。如果想锦上添花做一些多种经营，可能会觉得捉襟见肘。这个时候，要善于进行资源整合，去审视哪些资源可以互相合作，哪些资源可以进行组合和打包，用最少的物业管理资源起到最大的杠杆作用。

3、要注意 “社区资源归全体业主所有”

对于住宅小区而言，物业之所以能够合法收取公共资源费用，是因为在前期谈判过程中业委会常常以出让或部分出让公共资源收费权的方式换取更低的物业费，并体现于物业服务合同中。

很多多种经营项目，涉及到利用业主的公共空间。凡是涉及业主物权和业权使用的，严格意义上都要经过授权。也就是说，物业公司对任何场地的使用，都要经过业主大会或由业主大会授权的业委会以及有关业主的书面同意。

如物业公司开展的多种经营业务，涉及业主利益，那么业务所得收入，应该与之分成，至于比例是多少，由物业公司与业委会商定。如果物业公司想吃“独食”，或者业主（业委会）过分强调自己的利益而不考虑物业公司的利益，则会产生矛盾。

如物业公司开展的多种经营业务，不涉及业主利益，不占用业主场地，最好还是从收入中适当拨款给业委会开展自身活动，这样才有利于物业公司与业委会的和谐相处。

另外，项目“多经”收入，还牵涉知情权的问题。业主做为权益人，享有充分的知情权，对于公共资源使用收入，项目上要依据合同或者当地法规进行公示。

4、注意产品售卖的风险

为了增加多经收入，改善生存环境，物业公司跨界做起了“中间商”。租售中介、拎包入住、上门维修或家政服务是首选，毛利率也高，前提是工商注册登记中有这个业务范围，风险主要来源于过程管控，不造成客户人身和财产安全损失，比如保姆纵火、中介卷款等就得不偿失了；其次是商品售卖，做中间商，赚差价不容易。质量安全，更是绕不过的坎，有问题要先行赔付，过流水税收加一道，毛利率较低，也就赚个吆喝。

物业社区经营的未来是一片蓝海，这是当下所有人的共识。

但物业社区经营依然处于探索阶段，而新事物的成长必然会经历一段漫长曲折的道路，行业的大方向是没问题的，要坚定，要保持耐心！

随着经济、社会、行业的不断发展变革，物业多种经营的模式必将愈来愈明晰！